Novi zakon o centralnoj evidenciji stvarnih vlasnika iz 2025. godine – vodič za građane

Dana 24. oktobra 2025. godine, Narodna skupština Republike Srbije usvojila je po hitnom postupku novi zakon koji se u javnosti najčešće naziva zakonom o legalizaciji. Iako je ovaj naziv odomaćen u medijima i među građanima, on nije zvaničan.

Puni i tačan naziv zakona glasi:
„Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima“, a objavljen je u Službenom glasniku Republike Srbije dan nakon donošenja.

Primena zakona, odnosno mogućnost podnošenja prijava za legalizaciju, je počela 08. decembra 2025. godine, što je 45 dana od dana objavljivanja.

Rok za podnošenje prijava po novom Zakonu je do 06. februara 2026. godine.

Sadržaj:

1. Uvod- šta donosi novi zakon?
2. Osnovi prava svojine i značaj katastra
3. Nelegalna gradnja kao krivično delo
4. Koji objekti mogu biti legalizovani?
5. Objekti sa posebnim režimom i izuzeci
6. Upis u katastar i zabeležba po novom zakonu
7. Postupak legalizacije- korak po korak
8. Troškovi legalizacije
9. Postupci započeti po ranijim propisima o legalizaciji
10. Zaključak

1. Uvod – šta donosi novi zakon?

Cilj ovog zakona je rešavanje dugogodišnjeg problema bespravne gradnje u Srbiji, koji je doveo do brojnih pravnih i praktičnih poteškoća za vlasnike takvih objekata – od nemogućnosti upisa u katastar i prenosa vlasništva, do smanjene tržišne vrednosti nepokretnosti, problema prilikom prometovanja nepokretnostima i pravne nesigurnosti u celini.

Ono po čemu se ovaj zakon razlikuje od prethodnih jeste potpuna digitalizacija postupka i činjenica da se ne zahteva izrada složene i skupe tehničke dokumentacije.

Za sprovođenje zakona nadležne su:

• Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije (Agencija)
• Republički geodetski zavod (RGZ)

Postupak se pokreće podnošenjem elektronske Prijave.

Sadržaj:

1. Uvod- šta donosi novi zakon?
2. Osnovi prava svojine i značaj katastra
3. Nelegalna gradnja kao krivično delo
4. Koji objekti mogu biti legalizovani?
5. Objekti sa posebnim režimom i izuzeci
6. Upis u katastar i zabeležba po novom zakonu
7. Postupak legalizacije- korak po korak
8. Troškovi legalizacije
9. Postupci započeti po ranijim propisima o legalizaciji
10. Zaključak

2. Osnovi prava svojine i značaj katastra

Da bi neko u Srbiji stekao pravo svojine na nepokretnosti, mora postojati:

• valjan pravni osnov (kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju i sl.) i
• upis tog prava u katastar nepokretnosti.

Katastar predstavlja javnu evidenciju i jedini pouzdan dokaz o vlasništvu. Bez upisa u katastar, vlasnik ne može u punoj meri raspolagati nepokretnošću – prodati je, opteretiti hipotekom ili je koristiti kao sredstvo obezbeđenja.

Zbog toga je legalizacija nelegalno izgrađenih objekata od ključnog značaja za pravnu sigurnost u prometu nepokretnosti.

3. Nelegalna gradnja kao krivično delo

Građenje bez građevinske dozvole prema važećem Krivičnom zakoniku predstavlja krivično delo. Kazne su propisane kako za izvođače radova, tako i za investitore.

Novi zakon uvodi strogu zabranu svake nove bespravne gradnje nakon njegovog stupanja na snagu, uz najavu pojačanog nadzora i redovnih snimanja terena.

4. Koji objekti mogu biti legalizovani?

Zakon precizno definiše koje nepokretnosti mogu biti predmet legalizacije. Između ostalog, to su:

• objekti ili njihovi delovi izgrađeni bez dozvole ili suprotno zakonu;
• objekti izgrađeni u periodu kada građevinska dozvola nije bila obavezna;
• stambeni i privredni objekti sa isteklim rokom za pribavljanje upotrebne dozvole;
• infrastruktura i instalacije koje podležu upisu u katastar;
• objekti evidentirani u posebnim bazama, ali ne i u katastru;
• zemljište ispod objekta ili njegov deo.

Najčešći predmeti legalizacije biće porodične kuće i stanovi u kojima građani već godinama žive, ali nisu upisani u katastar.

5. Objekti sa posebnim režimom i izuzeci

Za objekte izgrađene u određenim zonama (zaštitne zone, vojni kompleksi, pojasevi infrastrukture i slično) potrebna je saglasnost nadležnih organa.

Postoje i objekti koji ne mogu biti legalizovani u korist građana, već se upisuju u svojinu Republike Srbije, poput onih izgrađenih:

• na javnom zemljištu namenjenom opštoj upotrebi,
• u najstrožim zonama zaštite prirode ili kulturnog nasleđa,
• objekti upisani u Listu svetske kulturne baštine ili izgrađeni na samom kulturnom dobru, na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, u neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta,
• u zonama autoputeva.

Privremeni, montažni i nedovršeni objekti ne upisuju se u katastar, već u posebne evidencije RGZ-a.

6. Upis u katastar i zabeležba po novom zakonu

Za razliku od prethodnih zakona, nije potrebna građevinska ni upotrebna dozvola, niti izveštaj o tehničkoj ispravnosti objekta.

Zbog toga će za sve objekte legalizovane po ovom zakonu, u katastru će biti upisana posebna zabeležba da je pravo svojine stečeno u skladu sa ovim propisom.

Razlog za to je činjenica da se u postupku ne proverava tehnička ispravnost i bezbednost objekta. Republika Srbija izričito ne garantuje sigurnost korišćenja takvih nepokretnosti, a vlasnik snosi punu odgovornost.

7. Postupak legalizacije – korak po korak

Postupak se sprovodi isključivo elektronskim putem i obuhvata:

1. izradu i dostavljanje digitalnih zoning planova od strane lokalnih samouprava;
2. formiranje baze podataka objekata na osnovu snimaka i evidencija;
3. podnošenje elektronske prijave u roku od 60 dana (do 06. februara 2026.);
4. proveru podataka od strane Agencije i RGZ-a;
5. donošenje potvrde o ispunjenosti uslova;
6. upis prava svojine u katastar.

Ako objekat nije vidljiv na snimcima, neophodno je dostaviti elaborat geodetskih radova.

8. Troškovi legalizacije

Naknada za legalizaciju zavisi od:

• mesta gde se objekat nalazi,
• zone u kojoj se nalazi,
• vrste objekta.

Iznosi se kreću od 100 do 1.000 evra, uz brojne izuzetke i slučajeve besplatne legalizacije, naročito za:

• porodične kuće i stanove za stanovanje,
• lica sa invaliditetom,
• borce,
• samohrane roditelje,
• porodice sa troje i više dece,
• korisnike socijalne pomoći.

Naknada se plaća jednokratno.

9. Postupci započeti po ranijim propisima o legalizaciji

Stupanjem na snagu novog Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, prestaje da važi Zakon o ozakonjenju objekata iz 2015. godine.

Svi postupci legalizacije koji su započeti po ranijem zakonu, a odnose se na objekte za koje je legalizacija predviđena novim zakonom, automatski se obustavljaju na dan početka primene novog propisa. To znači da se ranije podnete prijave više neće razmatrati u tim postupcima, već će vlasnici takvih objekata morati da podnesu novu prijavu u skladu sa novim zakonom, u propisanom roku i na način koji je sada predviđen.

10. Zaključak

Cilj ovakvog rešenja je objedinjavanje postupaka i primena jedinstvenih pravila na sve objekte koji ispunjavaju uslove za legalizaciju, kako bi se postupak pojednostavio i ubrzao.

Nelegalna gradnja predstavlja jedan od dugotrajnijih i složenijih problema u oblasti nepokretnosti u Republici Srbiji. Iako su tokom prethodnih decenija donošeni različiti zakoni sa ciljem rešavanja ovog pitanja, rezultati su bili ograničeni, a veliki broj objekata ostao je izvan pravnog sistema.

Novi zakon donosi drugačiji pristup. Umesto insistiranja na obimnoj tehničkoj dokumentaciji i skupim postupcima, zakon stavlja akcenat na upis prava svojine i pravnu sigurnost u prometu nepokretnosti, uz znatno niže troškove za vlasnike objekata. Objekti koji budu legalizovani po ovom zakonu biće upisani u katastar uz posebnu napomenu da su evidentirani na osnovu ovog propisa.

Istovremeno, zakon jasno propisuje da država ne preuzima odgovornost za tehničku ispravnost i bezbednost objekata koji su legalizovani na ovaj način, već da rizik korišćenja snosi sam vlasnik.

Ukoliko se zakon bude dosledno i efikasno primenjivao, može se očekivati da će značajan broj građana konačno steći mogućnost da uredi imovinsko-pravni status svojih kuća i stanova, čime se postiže veća pravna sigurnost i stabilnost u prometu nepokretnosti.

ako je postupak digitalizovan, u praksi se često javljaju problemi kao što su:

• neuređeni vlasnički odnosi,
• sporovi oko zemljišta,
• više podnosilaca zahteva za isti objekat,
• nedostajuća ili nevažeća dokumentacija,
• propuštanje rokova.

Angažovanje advokata smanjuje rizik od odbijanja zahteva i štedi vreme i novac.

Ukoliko imate objekat koji želite da legalizujete ili niste sigurni da li ispunjavate uslove, savetujemo da se pravovremeno posavetujete sa advokatom.

📩 Za pravni savet i pomoć u postupku legalizacije, možete se obratiti advokatskoj kancelariji Rajković Law putem e-maila : adv.draganarajkovic@gmail.com